金地在天津西南的区域制霸，没那么简单
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编辑 : 窍门大全
发布 : 01-16
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01新的一年，天津购房补贴“续杯”，还是从西青区开始。刚刚进入2024年，西青区就迫不及待地官宣了。1月4日，天津西青微信公众号发布了西青区“2024年一季度新建商品住宅购房补贴政策”，符合条件的购房者可以获得最高4万元的补贴。事实上，2023年，西青区、静海区、武清区、宝坻区、北辰区都相继发布了本区的购房补贴政策。2024年，打头阵的依然是西青区，北辰区紧随其后。可以预判，继西青区、北辰区之后，购房补贴会有更多区域“续杯”。你会发现，2023-2024连续2年，西青区都是第一个站出来官宣购房补贴政策的行政区。这并不意外。从土拍（一级市场）来讲，西青区的地往往更好卖；从新房市场（二级市场）来讲，西青区的楼盘往往更受欢迎；从二手房市场（三级市场）来讲，西青区的小区价格体系往往也更稳定。因为，长期以来，西青区都是环城四区中发展最好的，是公认的环城一哥。甚至有人说，西青区是天津的“新市区”。这就是西青区在天津这座城市的咖位。而金地在西青区的布局非常强势，水西、中北镇、李七庄、杨柳青、南站、大学城……在西青区，鲜有金地还没有进驻的板块。这股势能让金地形成了区域制霸，已经引发了业内的高度关注。02对开发商来说，辛苦了一年，年底冲完业绩，1月份歇年假、出门旅行，这是常规操作。过去在天津，1月份往往是相对躺平的一个月。今年的天津楼市和以往很不一样。2024年，是开年即冲刺。我刚刚了解到的消息是，金地在中北镇和南站的两个全新盘都即将启动。中北镇新项目上周末已亮相，本月20日左右开放外展；南站新项目也是计划在年初亮相。剧透一下。金地这两个全新盘的产品定位已确定：中北镇新项目是风华系，南站新项目是名仕系。关于这两个全新盘的大概情况，我也拿到了一些内部资料，本文后半部分会和大家做进一步分享。03在西青区，匹配各板块客群，针对不同的地块，金地做了不同的定制化选择。围绕欧陆风、中式风、现代风等风格形态，金地研发了褐石、名仕、风華、未来、格林、世家、社区商业、峯汇、峯范——九大产品系。目前来讲，金地在西青区布局了三大产品系，分别是：1）风華系，现代东方代表作：金地水西印、金地青云玖璋、中北镇新项目作为金地重要的高端产品系，择址方面，风華系对地块质素有着较高要求，普遍要求低容积率，打造洋房+叠拼小区，改善圈层较为纯粹。即，风華系的客群定位以改善客户为主，多为对品质有较高追求的中年群体。整体产品打造为现代东方风格，以中式内涵匹配这类客群的需要和偏好。2）褐石系，传统浪漫代表作：金地藝華里褐石建筑于30年代风靡波士顿等地，这种源自耶鲁大学、哈佛大学等美国高等学府的“红砖建筑“历经数个世纪的打磨和传承，沉淀为一种世界经典。金地的褐石系在业内有着很高的辨识度，不止是美国褐石街区的简单复刻，还融入了金地自己对褐石美学的理解。整体主调以暖色调为主，最显著的特点便是其外立面的大量红砖外露。在细节设计上，褐石建筑元素随处可见：山花片墙、八角飘窗、铁艺灯影、牛腿线等，和洋房的整体设计浑然一体。已交付入住的金地艺城瑞府、金地艺城悦府、金地艺华年、金地藝墅家、金地艺境、金地艺城华府也都是褐石系产品。3）名仕系，传统尊贵（奋斗）代表作：南站新项目在金地的名仕系建筑、精装、景观中，运用了许多马的标识，沿用古典文化中，马代表力量与进取之义，呈现出名仕积极前行的尊贵身份。产品定位为“献给成功路上一路向前的你”，而这也象征着居者奋斗向上的进取心。因此，名仕系的客群会相对更年轻。在天津，也有已交付入住的小区可以对标，那就是金地悦城大境。04前文提到，金地风華系的代表作有金地水西印、金地青云玖璋、中北镇新项目。2023年4月，金地水西印首开，历时8个月，去化率达到85%，成为天津“热销神盘”。4-10月连续7个月蝉联天津全市建面约120-180㎡成交套数+成交面积+成交金额冠军，4-11月天津全市建面约120-180㎡签约额冠军。金地水西印二期，打造了建面约134-178㎡叠墅及建面约115-173㎡洋房。一共472套，其中叠墅84套，洋房388套。▲金地水西印二期鸟瞰效果图其中，叠墅外立面以斜切香槟色木纹铝板、银色铝板、米白色石材为主，层层退台的设计形成较强的层次感。▲金地水西印二期效果图还有钻石流光下沉会所加持，加上水西公园+街心公园双公园赋能，妥妥的高端改善社区。金地青云玖璋，杨柳青核心区域，十年来首宗土地出让。市场表现也非常抢眼。2023年7月首开，当月成交约1.83亿，直接登顶西青区销售面积TOP1。2023年11月，叠拼产品首开入市，又蝉联11-12月西青区叠拼销售套数+销售面积+销售金额三冠王，以及7-11月西青区建面约128-170㎡面积段销售套数+销售面积TOP1。打造了建面约128-170㎡叠墅及建面约128-172㎡洋房。一共274套，其中叠墅68套，洋房206套。▲金地青云玖璋鸟瞰效果图宋式园林场景与现代生活场景融合，建筑立面还融入了东方官檐、斗拱形制、飞檐形制的设计巧思，现代东方意蕴更匹配杨柳青千年古镇的气韵。▲金地青云玖璋效果图我了解到，作为风華系2.0版，中北镇新项目在建筑、园林的打造上都做了提升，而且还做出了架空层、空中花园、垂直绿化等公共空间的突破性设计，非常值得期待。而且，还是板块内唯一具有叠拼产品、架空层共享空间及垂直景观的社区。为什么选择风華系这一高端产品系？一方面，中北镇新项目本身的地块质素就非常不错。位于中北镇板块，中北大道以南，属于传统成熟居住社区。东至星光路（双行4车道），西至现状住宅（星光919），北至现状住宅（华亭国际），南至规划绿地，建面约6.58万㎡，容积率仅1.3。打造为洋房+叠拼的低密墅区。另一方面，项目目标客群很明确。中北镇地缘客户现有居住社区老旧或居室功能不足，南开区、红桥区等市区外溢客户同等价格追求更高生活品质，下游板块或新天津人对板块配套或产品形式有更高要求……这些客群都面临不同维度的居住改善需求。作为金地风華系中北镇首作，现代中式更符合目标客群的实际需要。金地青云玖璋选用的飞檐形制，也将以现代手法更新，应用到中北镇新项目之上。还有IMAX镜幕宽厅、巨幅落地窗也安排上了，将打造为现代东方宽幕墅区。让人惊喜的是，叠拼更是超配，规划南北独立双入户庭院、上叠退台式大露台、二层挑空/双层地下室赠送、一户一梯……这个低密墅区，不愧为风華系2.0版，真正实现了产品力迭代升级。与此同时，金地水西印二期配套的会所，中北镇新项目也安排了，确认为超千㎡共享会所，具体细节暂未透露。不过，看得出来，中北镇新项目会是金地水西印+金地青云玖璋的2.0升级版。05南站新项目已确定为金地名仕系，我也拿到了这个项目的第一手资料。位于西青区张家窝镇晨溪路与丰泽道交汇西南侧，地处南站科技商务区北部，距离天津南站仅约800米，建面约6.18万㎡，容积率为1.8。而且紧邻西青区为明国际学校，未来小业主可实现目送式上学。规划7-11层洋房产品，建面约80㎡-110㎡，部分洋房南向一楼带院。为了提高视觉上的美感，建筑北立面还用到了暖色石材及咖色铝板。社区同样规划架空层，将实现多层次绿化。▲金地南站新项目结构规划为“北津人”定制了1个社区中岛+4大社区公园+10个社交客厅+24小时的高效陪伴方案。同时，考虑到置业南站板块，会有不少京津两地通勤的北漂家庭化客户，基于家庭友好社区，将以立体的方式，打造“邮轮式”社区体验，旨在为南站打造地标品质社区。看得出来，对于南站新项目，金地也是花了不少心思打磨产品。虽然为低密洋房产品，但面积段很亲民，外地落户、首置刚需、地缘及市区外溢都能上车。06前不久，我刚好调研了褐石系代表作金地藝華里，一期已经全部封顶。还特意参观了叠拼实楼样板间，走进实景示范区，浓厚的褐石风格扑面而来。我在现场看到，目前，实景示范区及实景交付归家大堂均已呈现。而且，金地藝華里已官宣，将提前至今年交房，实现今年买今年住，交付时间提前近一年。作为双地铁新盘，金地藝華里拥有地铁5号线及10号线加持。其中，与地铁10号线于台站直线距离约700米，步行可达。得益于天津建筑规范的调整，金地藝華里实现了包括南北庭院、星空露台、户内私享电梯、地下室等附加值空间在内的多项设计突破。作为褐石4.0产品，金地藝華里实现了户户赠送、宽厅。容积率仅1.6，叠墅规划建面约130-143㎡，其使用面积可达到约205-340㎡；洋房规划建面约94-128㎡，叠加附加空间，实得率高达约87%-89%。▲金地藝華里实景图很多人或许不知道，褐石系其实是金地推出的第一个产品系，至今已经有15年历史。梳理了这么多，可以得出结论：1）金地已经在天津西南区域形成了自己的领地，未来势必会持续深耕西青。2）虽然金地在西青区打造了不少项目，仍坚持在做产品创新。3）只要你想在西青买房，肯定绕不开金地。既然已经制霸天津西南，希望金地能够通过不同的产品系匹配不同的客群，不断提升迭代，为西青区乃至天津带来更多更好的人居作品。
